Depozyt notarialny u notariusza w Warszawie

W kancelarii notariusz Magdaleny Pacuły Ziemińskiej w Warszawie doskonale rozumiemy, że kluczowym elementem każdej ważnej umowy jest zaufanie i poczucie bezpieczeństwa. Moment przekazania dużej sumy pieniędzy, wydania cennych dokumentów czy finalizacji umowy kupna-sprzedaży wiąże się z naturalnymi obawami. Czy sprzedający na pewno przeniesie na mnie własność po otrzymaniu zapłaty? Czy jako sprzedający otrzymam pieniądze natychmiast po podpisaniu aktu?

Odpowiedzią na te wątpliwości jest depozyt notarialny – jeden z najbezpieczniejszych instrumentów prawnych, który chroni interesy wszystkich stron transakcji.

Czym dokładnie jest depozyt notarialny?

Mówiąc najprościej, depozyt notarialny to bezpieczna „przechowalnia” prowadzona przez notariusza – osobę zaufania publicznego. Jako notariusz, działając na podstawie art. 108 Prawa o notariacie, mam prawo przyjąć na przechowanie pieniądze, papiery wartościowe, dokumenty lub dane na informatycznym nośniku danych w celu wydania ich wskazanej osobie po spełnieniu określonych warunków. Depozyt notarialny jest jednym z najskuteczniejszych narzędzi zapewniających bezpieczeństwo obrotu, zwłaszcza na rynku nieruchomości, i stanowi alternatywę dla innych form zabezpieczenia transakcji, takich jak:

przelew bankowy u notariusza przy sporządzaniu aktu notarialnego,
płatność gotówką podczas sporzadzeniu aktu notarialnego,
dobrowolne poddanie się egzekucji w trybie art. 777 kodeksu cywilnego (rygor egzekucji)
bankowy rachunek powierniczy (escrow).

Najważniejsze zalety depozytu notarialnego

Korzystanie z depozytu przy sprzedaży nieruchomości lub innych praw jest korzystne dla obu stron transakcji. Takie rozwiązanie zapewnia:

Równą ochronę – Interesy zarówno sprzedającego, jak i kupującego są zabezpieczone w takim samym stopniu.
Potwierdzenie środków – Sprzedający zyskuje pewność, że kupujący dysponuje środkami finansowymi na zakup.
Bezpieczeństwo kupującego – Kupujący nie musi przelewać ceny sprzedaży na konto sprzedającego przed finalizacją umowy.
Gwarancja zaufania – Środki znajdują się na rachunku notariusza, który jest osobą zaufania publicznego.
Wypłata po spełnieniu warunków – Notariusz przelewa pieniądze sprzedającemu dopiero po zrealizowaniu warunków z protokołu. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku, środki wracają do kupującego.

Jak w praktyce działa depozyt notarialny

Cała procedura odbywa się w przejrzysty sposób, jasno określony przepisami prawa.

Ustalenie warunków – Przed transakcją strony wspólnie ze mną ustalają precyzyjne i jednoznaczne warunki, po spełnieniu których depozyt zostanie wydany odbiorcy.
Protokół przyjęcia – Notariusz spisuje protokół, który precyzyjnie określa warunki i termin wypłaty środków oraz wskazuje osobę uprawnioną do ich odbioru. Warunki te muszą być obiektywnie weryfikowalne, bez potrzeby ich interpretacji czy oceny (np. zawarcie umowy sprzedaży, wpis własności do księgi wieczystej).
Bezpieczne przechowanie – Środki pieniężne trafiają na specjalne, wydzielone konto bankowe depozytów notarialnych, całkowicie odseparowane od majątku kancelarii. Dokumenty lub inne przedmioty są przechowywane w bezpiecznym miejscu w kancelarii. Depozyt zostaje ustanowiony w chwili złożenia pieniędzy u notariusza.
Wypłata po spełnieniu warunku – Gdy warunek jasno określony w protokole zostanie spełniony (np. zostanie podpisany akt notarialny przenoszący własność nieruchomości), niezwłocznie przekazuję depozyt uprawnionej osobie.

Notariusz działa tu jako neutralny i bezstronny strażnik umowy, zapewniając, że żadna ze stron nie zostanie pokrzywdzona.

Kiedy depozyt notarialny jest szczególnie przydatny?

Z mojego doświadczenia w prowadzeniu kancelarii notarialnej w Warszawie wynika, że klienci najczęściej sięgają po depozyt w sytuacjach, które wymagają absolutnej pewności.

1. Transakcje na rynku nieruchomości (najczęstsze zastosowanie)

To klasyczny przykład, w którym obawy stron są największe.

Perspektywa kupującego: chcesz mieć pewność, że Twoje pieniądze trafią do sprzedającego dopiero wtedy, gdy staniesz się prawnym właścicielem nieruchomości. Depozyt gwarantuje, że zapłata nastąpi po podpisaniu aktu notarialnego, w pełni eliminując ryzyko.

Perspektywa sprzedającego: chcesz być pewien, że kupujący dysponuje całą kwotą i że otrzymasz ją natychmiast po sfinalizowaniu umowy. Złożenie pieniędzy w depozycie przed umową jest dla Ciebie taką gwarancją.

Depozyt jest szczególnie ceniony przy spłacie hipoteki obciążającej nieruchomość. Część ceny zdeponowana u notariusza jest po umowie przekazywana bezpośrednio do banku na spłatę kredytu sprzedającego, a reszta trafia na jego konto. To rozwiązanie daje kupującemu pewność nabycia nieruchomości wolnej od obciążeń.

2. Inne sytuacje życiowe i biznesowe

Choć rynek nieruchomości dominuje, depozyt notarialny jest nieocenionym narzędziem również w innych sprawach:

podział majątku wspólnego (np. po rozwodzie) lub dział spadku, gdy strony muszą dokonać wzajemnych spłat.
zniesienie współwłasności, gdzie jeden ze współwłaścicieli spłaca pozostałych.
Transakcje biznesowe, takie jak sprzedaż udziałów w spółce z o.o., gdzie zapłata ceny jest warunkiem skutecznego przeniesienia praw.
Zabezpieczenie wykonania umowy o dzieło lub kontraktu na roboty budowlane o znacznej wartości.

Potencjalne zastosowania depozytu notarialnego

Choć depozyt kojarzy się głównie z tradycyjnymi umowami, jego potencjał jest znacznie szerszy. W Kancelarii Notarialnej Magdaleny Pacuły Ziemińskiej zawsze staramy się wskazywać klientom nowoczesne i niestandardowe rozwiązania, które mogą zabezpieczyć ich interesy.

Bezpieczeństwo w transakcjach B2B – Przy umowach na dostawę specjalistycznych maszyn, wdrożenie oprogramowania czy realizację dużych zleceń, depozyt może służyć jako gwarancja zapłaty po odbiorze technicznym lub osiągnięciu określonych kamieni milowych w projekcie. Jest to solidna alternatywa dla skomplikowanych i kosztownych gwarancji bankowych.

Rynek dóbr luksusowych – Przy prywatnej sprzedaży wartościowych przedmiotów, takich jak samochody kolekcjonerskie, dzieła sztuki czy biżuteria, depozyt notarialny eliminuje ryzyko oszustwa i zapewnia komfort obu stronom.

Świat freelancerów i umów o dzieło – W przypadku projektów o bardzo wysokiej wartości (np. stworzenie kompleksowego serwisu internetowego, napisanie książki na zlecenie) depozyt może stanowić zabezpieczenie dla obu stron – wykonawca ma pewność, że środki na jego wynagrodzenie są zabezpieczone, a zamawiający, że zapłaci dopiero po otrzymaniu gotowego dzieła.

Alternatywy dla depozytu notarialnego – porównanie z innymi metodami zabezpieczenia płatności

Instrument	Bezpieczeństwo	Elastyczność	Koszt	Złożoność i szybkość	Ryzyko
Depozyt notarialny	Bardzo wysokie Środki zabezpieczone przez notariusza. Chroni strony przed niewywiązaniem się z umowy.	Wysoka Warunki zwolnienia środków są w pełni modyfikowalne w protokole.	Umiarkowany Zależny od wartości transakcji (Tabela 1). Przewidywalna opłata.	Niska złożoność, umiarkowana szybkość.Wymaga koordynacji z notariuszem, ale jest to standardowa procedura.	Bardzo niskie
Bankowy rachunek typu escrow	Bardzo wysokie Działa podobnie do depozytu notarialnego, ale jest zarządzany przez bank.	Średnia/wysoka Warunki określone w umowie z bankiem, która może być mniej elastyczna niż protokół notarialny.	Wysoki Często obejmuje opłaty za otwarcie, prowadzenie i transakcyjne. Może być droższy niż depozyt notarialny.	Wysoka złożoność, wolniejsza realizacja. Wymaga zawarcia formalnej umowy z bankiem, co może być czasochłonne.	Koszt i biurokracja Proces może być uciążliwy i drogi, co czyni go lepszym dla stałych relacji handlowych niż jednorazowych transakcji.
Poddanie się egzekucji z art. 777 KPC	Umiarkowane Nie gwarantuje zapłaty. Zapewnia jedynie szybszą ścieżkę egzekucji powystąpieniu niewypłacalności.	Niska Nie daje kontroli nad samą płatnością, a jedynie nad późniejszym działaniem prawnym.	Niski.Standardowa klauzula w akcie notarialnym, generująca minimalny dodatkowy koszt.	Prosty do zawarcia, ale złożony i powolny w egzekucji.Wymaga uzyskania klauzuli wykonalności i działań komornika.	Ryzyko niewypłacalności Dłużnik może nie mieć majątku do zajęcia w chwili egzekucji. Sprzedający już utracił własność nieruchomości.
Standardowy przelew bankowy	Niskie Opiera się całkowicie na zaufaniu, że druga strona spełni swoje zobowiązanie po otrzymaniu/wysłaniu przelewu.	Bardzo niska Po wysłaniu przelewu traci się nad nim kontrolę.	Bardzo niski Koszt standardowego przelewu.	Prosty i szybki	Ryzyko niewywiązania się z umowy Kupujący może nie otrzymać nieruchomości pomimo płatności
Płatność gotówką u notariusza	Wysoki w momencie wymiany Eliminuje ryzyko związane z przelewem.	Niska Brak elastyczności co do warunkowego zwolnienia środków.	Brak	Prosta, ale uciążliwa Liczenie dużych sum jest czasochłonne i stresujące.	Ryzyko fizyczne Operowanie dużą gotówką niesie ryzyko fałszywych banknotów i kradzieży przed lub po transakcji.

Depozyt notarialny a rachunek powierniczy w banku – co wybrać?

Klienci czasami pytają o różnice w stosunku do bankowego rachunku escrow. Choć cel jest podobny, depozyt notarialny ma kilka kluczowych zalet:

Prostota i przewidywalność kosztów – W przypadku jednorazowej transakcji między osobami fizycznymi lub małymi firmami, taksa notarialna za depozyt jest często prostsza do skalkulowania niż złożone, wieloelementowe cenniki bankowe.
Kompleksowa opieka prawna – Notariusz nadzoruje całą transakcję (np. umowę sprzedaży), a nie tylko aspekt finansowy. Depozyt jest integralną częścią czynności notarialnej, co zapewnia spójność i dodatkowe bezpieczeństwo prawne.
Dostępność – Usługa jest dostępna w każdej kancelarii notarialnej, bez konieczności przechodzenia skomplikowanych procedur bankowych, które często są dedykowane dużym firmom i deweloperom.

Warto dodać, że w praktyce usługa zabezpieczenie transakcji poprzez bankowe rachunki powiernicze adresowane są niemal wyłącznie do obsługi transakcji zakupu mieszkań od deweloperów. Banki ani nie publikują opłat z tym związanych, ani nie są przygotowane do zabezpieczenia w ten sposób transakcji między osobami indywidualnymi.

Zapraszamy do kontaktu

Każda transakcja jest inna i wymaga indywidualnego podejścia. Jeżeli przygotowujesz się do podpisania ważnej umowy i chcesz zapewnić sobie i drugiej stronie maksymalne bezpieczeństwo oraz spokój ducha, depozyt notarialny jest rozwiązaniem, które warto rozważyć.

Zapraszam do mojej Kancelarii Notarialnej w Warszawie w celu omówienia Państwa sytuacji. Wyjaśnię wszelkie szczegóły, przedstawię koszty i pomogę wybrać najkorzystniejszą i najbezpieczniejszą formę przeprowadzenia transakcji.

Koszt notariusza przy darowiźnie mieszkania 2025

Za realizowane czynności notariusz pobiera taksę notarialną, której wysokość określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Rozporządzenie) (tekst jednolity zgodnie z Obwieszczeniem Ministra Sprawiedliwości
z dnia 11 października 2024 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej).

W przypadku depozytu notarialnego obowiązuje połowa podstawowej stawki taksy notarialnej:

100 zł przy wartości depozytu do 3000 złotych,
100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości depozytu powyżej 3000 do 10 000 zł,
310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości depozytu powyżej 10 000 do 30 000 zł,
710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości depozytu powyżej 30 000 do 60 000 zł,
1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości depozytu powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości depozytu powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości depozytu powyżej 2 000 000 zł.

Przykład: wyliczenie wysokości taksy notarialnej dla depozytu o wartości 350 000 zł.

Dla wartości przedmiotu czynności notarialnej powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł maksymalna stawka wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. W przypadku depozytu notariusz może pobrać maksymalnie połowę stawki podstawowej, co wynika z par. 6 pkt. 4) rozporządzenia.

Dla mieszkania o wartości 350 000 zł maksymalna wartość taksy notarialnej będzie więc wynosiła:

Nadwyżka ponad 60 000 zł: 800 000 zł – 60 000 zł = 290 000 zł

0,4% od nadwyżki: 290 000 zł * 0,004 = 1160 zł

Maksymalna stawka: 1010 zł + 1160 zł = 2170 zł * 0,5 = 1085 zł

Dodatkowo notariusz pobierze opłatę za wypisy. Koszt jednego wypisu to 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. Taksa notarialna obłożona jest 23-procentowym podatkiem VAT.