Darowizna mieszkania u notariusza

Planujesz darowiznę mieszkania? Szukasz notariusza w Warszawie na Mokotowie? Ten artykuł wyjaśnia, jak sporządzić akt notarialny darowizny mieszkania, jakie dokumenty są potrzebne i jakie są związane z tym koszty. Kancelaria Notarialna Magdaleny Pacuły-Ziemińskiej zapewni Ci kompleksową obsługę i bezpieczeństwo prawne.

W artykule:

Rozważasz przekazanie mieszkania w formie darowizny? To ważna decyzja, która wiąże się z dopełnieniem szeregu formalności prawnych. Kluczowym elementem tego procesu jest sporządzenie aktu notarialnego umowy darowizny.

Darowizna mieszkania to nie tylko akt dobrej woli, ale także czynność prawna obwarowana określonymi wymogami. W niniejszym artykule przeprowadzimy Cię krok po kroku przez procedurę darowizny mieszkania w formie aktu notarialnego. Dowiesz się, dlaczego forma aktu notarialnego jest niezbędna, jakie dokumenty należy przygotować, oraz jakie koszty wiążą się z tą czynnością. Wyjaśnimy również kwestie podatkowe, w tym możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn. Odpowiemy również na najczęściej zadawane pytania dotyczące darowizny mieszkania, w tym ceny usług notarialnych.

Darowizna mieszkania Warszawa Mokotów

Co to jest umowa darowizny mieszkania?

Zgodnie z art. 888 Kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, dalej jako: „k.c.”), umowa darowizny to zobowiązanie darczyńcy do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Innymi słowy, darczyńca przekazuje obdarowanemu składnik swojego majątku, w tym przypadku mieszkanie, nie oczekując niczego w zamian. Darowizna jest więc czynnością nieodpłatną, co odróżnia ją od umowy sprzedaży. Najczęściej darowizna mieszkania dokonywana jest na rzecz członków najbliższej rodziny, ale zdarzają się również darowizny na rzecz organizacji pożytku publicznego, takich jak fundacje czy kościół.

Czy można cofnąć darowiznę mieszkania?

Unieważnienie darowizny mieszkania, po jej dokonaniu i sporządzeniu aktu notarialnego, jest procesem skomplikowanym i możliwym tylko w wyjątkowych, ściśle określonych przez prawo sytuacjach. Nie wystarczy, że darczyńca po prostu zmieni zdanie. Muszą zaistnieć poważne przesłanki, które uzasadniają odwołanie darowizny. Te sytuacje to:

  • rażąca niewdzięczność obdarowanego,
  • niedostatek darczyńcy,
  • wady oświadczenia woli (np. błąd, podstęp, groźba bezprawna, brak świadomości lub swobody).

Darowizna mieszkania a inne formy przeniesienia własności:

Darowizna mieszkania to tylko jedna z opcji przekazania nieruchomości. Są sytuacje, gdy warto rozważyć również umowę dożywocia lub dziedziczenie testamentowe, ponieważ każda z tych form ma swoje specyficzne cechy i może być korzystniejsza w zależności od indywidualnej sytuacji.

  • Umowa o dożywocie: Na jej podstawie nabywca mieszkania zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy (dożywotnikowi) dożywotniego utrzymania, w tym m.in. przyjęcia go jako domownika, dostarczenia wyżywienia, ubrania, opieki (art. 908 k.c.).
  • Dziedziczenie testamentowe: W tym przypadku mieszkanie przechodzi na spadkobiercę dopiero po śmierci spadkodawcy, zgodnie z jego wolą wyrażoną w testamencie.

Kiedy która forma jest korzystniejsza?

  • Darowizna: Może być dobrym rozwiązaniem, gdy darczyńca chce przekazać mieszkanie za życia, nie oczekując niczego w zamian, i jest pewien swojej decyzji. Jest to często stosowane rozwiązanie w przypadku przekazywania majątku na rzecz dzieci czy innych bliskich osób. W przypadku obdarowania najbliższej rodziny, czynność ta jest zwolniona z podatku od spadku i darowizn, co może być dodatkowym atutem.
  • Umowa dożywocia: Taka forma przekazania mieszkania warto rozważyć, gdy zbywca chce zapewnić sobie dożywotnie utrzymanie i opiekę w zamian za przekazanie mieszkania. To dobre rozwiązanie dla osób starszych, które nie mają pewności, czy rodzina zaopiekuje się nimi w przyszłości.
  • Dziedziczenie testamentowe: Jest odpowiednie, gdy spadkodawca chce zachować pełną kontrolę nad mieszkaniem do końca życia i mieć możliwość zmiany swojej decyzji w przyszłości. To również dobre rozwiązanie, gdy chce się precyzyjnie określić, kto i w jakim udziale ma otrzymać nieruchomość po jego śmierci.

Jak sporządzić akt notarialny darowizny mieszkania?

Darowizna mieszkania bezwzględnie wymaga formy aktu notarialnego. Wynika to wprost z art. 158 k.c., który nakłada obowiązek zachowania formy aktu notarialnego dla umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości oraz umów przenoszących własność nieruchomości w wykonaniu uprzedniego zobowiązania. Brak tej formy powoduje nieważność czynności prawnej. Wizyta w kancelarii notarialnej jest więc konieczna. W Kancelarii Notarialnej Magdaleny Pacuły-Ziemińskiej na Mokotowie w Warszawie dbamy o to, aby cały proces przebiegał sprawnie i komfortowo.

Procedura sporządzenia aktu notarialnego darowizny mieszkania:

  1. Kontakt z kancelarią: Telefonicznie, mailowo lub osobiście umawiasz się na spotkanie, przekazując podstawowe informacje o mieszkaniu (w tym numer księgi wieczystej) i stronach darowizny.
  2. Przygotowanie dokumentów: Notariusz informuje Cię o dokumentach, które należy dostarczyć do kancelarii.
  3. Sporządzenie aktu notarialnego: Na podstawie dostarczonych dokumentów notariusz przygotowuje projekt aktu notarialnego darowizny mieszkania.
  4. Odczytanie i podpisanie aktu: W umówionym terminie darczyńca i obdarowany spotykają się w kancelarii. Notariusz odczytuje akt notarialny, wyjaśnia wątpliwości i upewnia się, że strony rozumieją treść umowy. Następnie strony oraz notariusz składają podpisy pod aktem notarialnym.
  5. Wpis do księgi wieczystej: Po podpisaniu aktu, notariusz składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie obdarowanego jako nowego właściciela mieszkania.

Przepisanie mieszkania na dziecko – darowizna dla małoletniego

Wielu rodziców decyduje się na przepisanie mieszkania na dziecko, dokonując darowizny nieruchomości. Dziecko, jako osoba małoletnia, posiada zdolność prawną i może być właścicielem majątku. Jednakże, jego opiekunowie prawni (zwykle rodzice) napotykają na ograniczenia w swobodnym zarządzaniu tym majątkiem.

Zgodnie z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. Przyjęcie darowizny mieszkania obciążonego zobowiązaniami jest taką czynnością.

Kiedy zgoda sądu nie jest potrzebna?

Rodzice mogą bez zezwolenia sądu nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomości na podstawie umowy darowizny, jeśli mieszkanie jest wolne od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich. Jeśli darowizna nie wiąże się z żadnymi długami, obciążeniami (np. hipoteką) ani innymi zobowiązaniami finansowymi, zgoda sądu nie jest wymagana.

Darowizna mieszkania z obciążeniami

Jeśli darowane mieszkanie jest obciążone, rodzice małoletniego muszą wystąpić do sądu opiekuńczego z wnioskiem o zezwolenie na przyjęcie darowizny. Sąd oceni, czy jest to korzystne dla dziecka.

Dokumenty do notariusza przy darowiźnie mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość

Przed planowanym terminem zawarcia umowy sprzedaży należy przekazać do Kancelarii Notarialnej, w dogodny dla Państwa sposób, osobiście lub drogą mailową, następujące informacje i dokumenty (kopie albo oryginały):

  1. dane osobowe Sprzedającego/Sprzedających oraz Kupującego/Kupujących:
    • imię (jeśli posiadacie Państwo drugie imię to należy je podać) i nazwisko,
    • imiona rodziców,
    • seria, numer i termin ważności dokumentu tożsamości,
    • PESEL,
    • stan cywilny (panna/kawaler, zamężna/żonaty, rozwiedziony/rozwiedziona, wdowiec/wdowa), zaś jeśli Kupujący/Sprzedający pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój majątkowy – wypis aktu notarialnego dokumentującego taką umowę majątkową,
    • adres zamieszkania (ewentualnie adres do doręczeń)
    • jeśli w imieniu i na rzecz Kupujących/Sprzedających działa pełnomocnik – wypis aktu notarialnego – pełnomocnictwa wraz z danymi osobowymi pełnomocnika
  2. podstawa nabycia – np. wypis aktu notarialnego (np. umowa sprzedaży, umowa darowizny), postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku (z klauzulą, że jest ono prawomocne), wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia,
  3. numer księgi wieczystej,
  4. odpis skrócony aktu stanu cywilnego Obdarowanego, potwierdzający pokrewieństwo/powinowactwo (np. odpis skrócony aktu urodzenia, odpis skrócony aktu małżeństwa),
  5. określenie wartości przedmiotu darowizny (wartość rynkowa),
  6. zaświadczenie wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego potwierdzające, że nabycie jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia, jeśli lokal został nabyty tytułem dziedziczenia i zasiedzenia, a od dnia 1 stycznia 2007 roku również nabyty tytułem między innymi darowizny i nieodpłatnego zniesienia współwłasności (art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn),.

W dniu podpisywania aktu notarialnego należy przedłożyć notariuszowi oryginały dokumentów.

Dokumenty do notariusza przy darowiźnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Przed planowanym terminem zawarcia umowy sprzedaży należy przekazać do Kancelarii Notarialnej, w dogodny dla Państwa sposób, osobiście lub drogą mailową, następujące informacje i dokumenty (kopie albo oryginały):

  1. dane osobowe Sprzedającego/Sprzedających oraz Kupującego/Kupujących:
    • imię (jeśli posiadacie Państwo drugie imię to należy je podać) i nazwisko,
    • imiona rodziców,
    • seria, numer i termin ważności dokumentu tożsamości,
    • PESEL,
    • stan cywilny (panna/kawaler, zamężna/żonaty, rozwiedziony/rozwiedziona, wdowiec/wdowa), zaś jeśli Kupujący/Sprzedający pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój majątkowy – wypis aktu notarialnego dokumentującego taką umowę majątkową,
    • adres zamieszkania (ewentualnie adres do doręczeń)
    • jeśli w imieniu i na rzecz Kupujących/Sprzedających działa pełnomocnik – wypis aktu notarialnego – pełnomocnictwa wraz z danymi osobowymi pełnomocnika
  2. zaświadczenie ze spółdzielni, w której zasobach znajduje się dany lokal, o tym, komu przysługuje prawo do danego lokalu,
  3. podstawa nabycia – np. wypis aktu notarialnego (np. umowa sprzedaży, umowa darowizny), postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku (z klauzulą, że jest ono prawomocne), wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia, umowa o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, przydział,
  4. numer księgi wieczystej, jeżeli dla tego prawa jest ona prowadzona,
  5. odpisy skrócone aktów stanu cywilnego Darczyńcy i Obdarowanego, potwierdzające ich pokrewieństwo/powinowactwo (np. odpis skrócony aktu urodzenia, odpis skrócony aktu małżeństwa),
  6. określenie wartości przedmiotu darowizny (wartość rynkowa),
  7. zaświadczenie wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego potwierdzające, że nabycie jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia, jeśli lokal został nabyty tytułem dziedziczenia i zasiedzenia, a od dnia 1 stycznia 2007 roku również nabyty tytułem między innymi darowizny i nieodpłatnego zniesienia współwłasności (art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn),.

W dniu podpisywania aktu notarialnego należy przedłożyć notariuszowi oryginały dokumentów.

Podatek od spadku i darowizn przy darowiźnie mieszkania

Wysokość podatków wynikających z darowizny mieszkania określają przepisy Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. W myśl tych przepisów, darowizna nieruchomości podlega progresywnemu podatkowi, którego wysokość zależna jest od wartości rynkowej mieszkania oraz od stopnia pokrewieństwa stron darowizny. Podatek ten w przypadku darowizny na rzecz członków najbliższej rodziny jest zniesiony.

Podobnie jak ma to miejsce w przypadku podatku PCC, podstawą wyliczania podatku od darowizny jest wartość rynkowa nieruchomości podlegająca weryfikacji przez pracowników urzędu skarbowego.

Ustawa ustanawia 3 grupy podatkowe oraz tzw. grupę „0” :

  • I grupa – małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie;
  • II grupa – zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;
  • III grupa – inni nabywcy.
  • grupa 0 – całkowite zwolnienie z podatku, które obejmuje darowiznę na rzecz małżonka, zstępnego (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępnego (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), pasierba, rodzeństwa, ojczyma lub macochy; zwolnienie regulowane jest w Art. 4a Ustawy oposid. 

Stawki podatku w przypadku darowizny mieszkania w zależności od przynależności do określonej grupy podatkowej wynoszą:

Kwoty nadwyżki w złPodatek
ponaddo
1) od nabywców z I grupy
10 2783%
10 27820 556308 zł 30 gr i 5% nadwyżki ponad 10 278 zł
20 556822 zł 20 gr i 7% nadwyżki ponad 20 556 zł
2) od nabywców z II grupy
10 2787%
10 27820 556719 zł 50 gr i 9% od nadwyżki ponad 10 278 zł
20 5561644 zł 50 gr i 12% od nadwyżki ponad 20 556 zł
3) od nabywców z III grupy
10 27812%
10 27820 5561233 zł 40 gr i 16% od nadwyżki ponad 10 278 zł
20 5562877 zł 90 gr i 20% od nadwyżki ponad 20 556 zł

Darowizna mieszkania – koszty notarialne:

Na koszt aktu notarialnego darowizny mieszkania (cena) składają się:

  • Taksa notarialna: Wynagrodzenie notariusza, którego maksymalną wysokość określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Wysokość taksy zależy od wartości mieszkania. Przykładowo, dla mieszkania o wartości 400 000 zł, taksa notarialna przy darowiźnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wyniesie maksymalnie 1185 zł netto (połowa stwki podstawowej). 
  • Opłata za wniosek o wpis do księgi wieczystej: 200 zł (opłata sądowa na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
  • Opłata za wypisy aktu notarialnego: 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę.
  • Podatek od spadków i darowizn: Jego wysokość zależy od wartości mieszkania i stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym. W przypadku darowizny dla najbliższej rodziny (tzw. grupa „0″ obejmująca małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę) obowiązuje zwolnienie od podatku, o ile zostaną dopełnione obowiązki wynikające z ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Koszt notariusza przy darowiźnie mieszkania 2025

Za sporządzenie aktu notarialnego notariusz pobiera taksę notarialną, której wysokość określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Rozporządzenie) (tekst jednolity zgodnie z Obwieszczeniem Ministra Sprawiedliwości
z dnia 11 października 2024 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
). 

W przypadku darowizny mieszkania będącego własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego obowiązuje połowa podstawowej stawki taksy notarialnej. W pozostałych przypadkach darowizny mieszkań obowiązują następujące stawki podstawowe:

  • 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
  • 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
  • 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
  • 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
  • 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
  • 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
  • 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.

Przykład: wyliczenie wysokości taksy notarialnej dla darowizny mieszkania o wartości 800 000 zł.

Dla wartości przedmiotu czynności notarialnej powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł maksymalna stawka wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.

W przypadku umowy sprzedaży mieszkania notariusz może pobrać maksymalnie połowę stawki wynikającej z rozporządzenia, co wynika z par. 6 pkt. 4) rozporządzenia.

Dla mieszkania o wartości 800 000 zł maksymalna wartość taksy notarialnej będzie więc wynosiła:

  • Nadwyżka ponad 60 000 zł: 800 000 zł – 60 000 zł = 740 000 zł
  • 0,4% od nadwyżki: 740 000 zł * 0,004 = 2960 zł
  • Maksymalna stawka: 1010 zł + 2960 zł = 3970 zł

Jeżeli przedmiotem darowizny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to maksymalna taksa notarialna wyniesie 3970 / 2 = 1985 zł netto.

Dodatkowo notariusz pobierze opłatę za wypisy. Koszt jednego wypisu to 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. Taksa notarialna obłożona jest 23-procentowym podatkiem VAT.