Здаєте квартиру в оренду і хочете ефективно захистити свої інтереси? Нотаріальна контора Маґдалени Пацули-Зєміньскої пропонує комплексне нотаріальне обслуговування у сфері складання договорів оренди житла, поєднуючи глибоке знання законодавства з індивідуальним підходом до кожного клієнта.
Оренда житла – це особлива форма найму, яка набуває все більшої популярності серед власників нерухомості у Варшаві та по всій Польщі. Вона забезпечує значно кращий юридичний захист, ніж традиційний договір найму, мінімізуючи ризики, пов’язані з недобросовісними наймачами. Завдяки оренді житла Ви отримуєте можливість швидше повернути собі квартиру у разі виникнення проблем, без необхідності проведення тривалого та дорогого процесу виселення.
У цій статті ми детально роз’яснимо, що таке оренда житла, які умови мають бути дотримані, щоб договір був дійсним, а також які переваги надає вибір саме цієї форми найму. Крім того, ми надаємо для завантаження зразок договору оренди житла разом із необхідними додатками, який допоможе Вам підготуватися до візиту в нашу нотаріальну контору.

Що таке оренда житла (наймання житла з правом викупу)?
Оренда житла (наймання житла з правом викупу) – це форма найму житлової нерухомості, що регулюється законом від 21 червня 2001 року “Про захист прав наймачів, житловий фонд ґміни та про внесення змін до Цивільного кодексу” (далі – “Закон про захист прав наймачів”). Це рішення призначене для фізичних осіб, які не здійснюють підприємницької діяльності у сфері здачі приміщень в оренду. Договір оренди житла (наймання житла з правом викупу) укладається на визначений термін, не більше ніж 10 років, і стосується приміщень, призначених для задоволення житлових потреб.
Чим відрізняється оренда житла (наймання житла з правом викупу) від звичайного найму квартири?
Основна відмінність між орендою житла (найманням житла з правом викупу) та звичайним наймом полягає у посиленому захисті прав власника. У випадку оренди житла (наймання житла з правом викупу) процедура виселення недобросовісного наймача значно спрощена та пришвидшена. Підсумуємо відмінності у таблиці:
Ознака | Оренда житла (наймання житла з правом викупу) | Звичайний найм |
---|---|---|
Предмет найму | Виключно житлові приміщення (будинки або приміщення), що слугують для задоволення житлових потреб | Будь-який предмет (нерухомість, рухоме майно) |
Термін дії договору | Завжди на визначений термін, максимально 10 років | На визначений або невизначений термін |
Ochrona Захист прав власника właściciela | Посилений, спрощена процедура виселення | Стандартний захист, довша процедура виселення |
Розірвання договору | Більш суворі правила, залежні від положень договору та Закону про захист прав наймачів | Легше розірвання, більша свобода у формуванні умов |
Виселення | Відсутня необхідність забезпечення соціальним житлом, швидша процедура | Необхідність вивчення ситуації наймача, можливість надання соціального житла, що подовжує процедуру |
Підвищення орендної плати | Правила підвищення орендної плати випливають із Закону про захист прав наймачів, хіба що договір передбачає інше, важче підвищити орендну плату | Легше підвищити орендну плату, якщо договір передбачає таку можливість |
Обов’язкові елементи договору оренди житла (наймання житла з правом викупу)
Для того, щоб договір оренди житла (наймання житла з правом викупу) був дійсним, він повинен містити певні елементи та додатки, передбачені законодавством:
- Заява наймача у формі нотаріального акту про піддання примусовому стягненню та зобов’язання opróżnienia lokalu у термін, вказаний у вимозі власника (ст. 19d ч. 2 Закону про захист прав наймачів) – це ключовий елемент, що відрізняє оренду житла (наймання житла з правом викупу) від звичайного найму.
- Вказівка наймачем іншого приміщення, в якому він зможе проживати у випадку виселення.
- Заява власника резервного приміщення про згоду на проживання у ньому наймача та осіб, які з ним проживають, у випадку виселення. На вимогу орендодавця ця заява може бути подана з нотаріально засвідченим підписом.
Чи може договір найму укладатися без участі нотаріуса?
Сам договір оренди житла (наймання житла з правом викупу) може бути укладений у звичайній письмовій формі. Однак, заява наймача про піддання примусовому стягненню (додаток 1) повинна мати форму нотаріального акту. Відсутність цього додатку призводить до того, що договір вважається звичайним договором найму. Заяву про піддання примусовому стягненню складає нотаріус, і для цього не потрібна присутність орендодавця.
Заява про вказання резервного приміщення (додаток 2) та заява власника резервного приміщення (додаток 3) можуть мати звичайну письмову форму. Проте, орендодавець може вимагати, щоб підпис на заяві власника резервного приміщення був нотаріально засвідчений.
Оренда житла (наймання житла з правом викупу) крок за кроком:
Ось як на практиці виглядає процедура укладення договору оренди житла (наймання житла з правом викупу):
- Пошук наймача.
- Узгодження умов договору, в тому числі розміру орендної плати.
- Складання договору оренди житла (наймання житла з правом викупу) у письмовій формі.
- Візит наймача до нотаріуса для складання нотаріального акту про піддання примусовому стягненню (додаток 1).
- Отримання заяви наймача про вказання резервного приміщення (додаток 2).
- Отримання заяви власника резервного приміщення (додаток 3), за необхідності з нотаріально засвідченим підписом.
- Повідомлення про укладення договору оренди житла (наймання житла з правом викупу) до податкової інспекції протягом 14 днів з дня початку найму.
Оренда житла (наймання житла з правом викупу) а продаж квартири:
Продаж квартири, що здається в оренду на підставі договору оренди житла (наймання житла з правом викупу), можливий. Набувач вступає у права та обов’язки орендодавця (ст. 678 § 1 Цивільного кодексу). Проте, варто про цей факт і про договір оренди житла (наймання житла з правом викупу) повідомити потенційного набувача.
Оренда житла (наймання житла з правом викупу) у нотаріуса – зразок договору з додатками:
Самостійне приготування договору оренди житла (наймання житла з правом викупу) може бути складним. Тому на нашому сайті ми надаємо зразковий зразок договору оренди житла (наймання житла з правом викупу)разом із необхідними додатками. Цей зразок може стати відправною точкою для створення власного договору, адаптованого до індивідуальних потреб та специфіки конкретної нерухомості.
Зразок договору оренди житла (наймання житла з правом викупу) ми надаємо безкоштовно для завантаження у форматі Microsoft Word (DOCX). Проте, його необхідно щоразу адаптувати до індивідуальних потреб.
[Посилання для завантаження зразка договору – файл DOCX]
Пам’ятайте, однак, що користування готовими зразками договорів, у тому числі нашим, несе певний ризик. Положення такого договору можуть бути неактуальними або невідповідними до Вашої ситуації. Право, зокрема цивільне право, що стосується нерухомості, є складною галуззю і підлягає частим змінам. Тому ми настійно рекомендуємо доручити складання остаточної версії договору оренди житла (наймання житла з правом викупу)досвідченому юристу, який спеціалізується на цивільному праві та праві нерухомості.
Податок при оренді житла (наймання житла з правом викупу):
Доходи від оренди житла (наймання житла з правом викупу) оподатковуються на тих самих умовах, що й при звичайному наймі. З 2023 року єдиною формою оподаткування є єдиний податок з доходів (ставки 8,5% і 12,5%). Важливо, що укладення договору оренди житла (наймання житла з правом викупу) повинно бути зареєстроване у податковій інспекції.
Оренда житла (наймання житла з правом викупу) у нотаріуса – ціна 2025:
Нотаріальні витрати при оренді житла (найманні житла з правом викупу) включають:
- Нотаріальний збір за складання нотаріального акту заяви про піддання примусовому стягненню: Його розмір становить 1/10 мінімальної заробітної плати (у 2025 році розмір мінімальної заробітної плати ще невідомий, у 2024 році такса становить 466,60 злотих нетто).
- За необхідності, нотаріальний збір за засвідчення підпису власника резервного приміщення: 20 злотих нетто.
- Вартість витягів: 6 злотих нетто за кожну сторінку.
- Податок VAT (ПДВ) (23%).