Продаж квартири – це важливе життєве рішення, яке вимагає не тільки пошуку відповідного покупця, але й виконання ряду юридичних формальностей. Згідно зі ст. 158 Цивільного кодексу, договір, що зобов’язує до перенесення права власності на нерухомість, у тому числі договір купівлі-продажу квартири, повинен бути укладений у формі нотаріального акта. Недотримання цієї форми спричиняє абсолютну недійсність договору. Нотаріальна контора Маґдалени Пацули-Зєміньскої на Мокотові спеціалізується на обслуговуванні операцій на ринку нерухомості у Варшаві.
У подальшій частині статті ми детально розглянемо процедуру оформлення угоди у нотаріуса, перелік документів, необхідних для складання нотаріального акту, а також витрати, пов’язані з продажем квартири.

Чому продаж квартири вимагає нотаріального акту?
Згідно зі ст. 158 Цивільного кодексу, договір, що зобов’язує до перенесення права власності на нерухомість, у тому числі продаж квартири, обов’язково вимагає форми нотаріального акту. Відсутність цієї форми спричиняє недійсність договору. Нотаріус стежить за правильністю здійснення операції, дбаючи про інтереси обох сторін. Складання нотаріального акту – це гарантія безпеки та впевненість, що договір відповідає чинному законодавству. Крім того, нотаріус у Варшаві чи іншому місті, зобов’язаний подати заяву на внесення запису до реєстру прав власності на нерухоме майно (Ksiega Wieczysta).
Які документи потрібні для продажу квартири у нотаріуса?
До запланованого терміну укладення договору купівлі-продажу необхідно надати до Нотаріальної контори, у зручний для Вас спосіб, особисто або електронною поштою, наступну інформацію та документи (копії або оригінали):
Персональні дані Продавця/Продавців та Покупця/Покупців:
- ім’я (якщо у Вас є друге ім’я, його також необхідно вказати) та прізвище,
- імена батьків,
- серія, номер та термін дії документу, що посвідчує особу,
- PESEL,
- сімейний стан (неодружений/незаміжня, одружений/заміжня, розлучений/розлучена, вдівець/вдова), а якщо Покупець/Продавець перебуває у шлюбі, в якому діє договірний майновий режим – витяг з нотаріального акту, що документує такий майновий договір,
- адреса проживання (або адреса для кореспонденції),
- якщо від імені та за дорученням Покупців/Продавців діє уповноважений представник – витяг з нотаріального акту – довіреність разом з персональними даними уповноваженого представника,
- визначення ринкової ціни,
- визначення способу та терміну/термінів оплати ціни (готівкою чи з використанням кредиту; одноразово чи частинами – необхідно вказати їх кількість та розмір окремих частин),
- визначення терміну передачі предмету договору Покупцю/Покупцям;
- підстава набуття – наприклад, витяг з нотаріального акту (наприклад, договір купівлі-продажу, договір дарування), рішення суду про встановлення факту набуття спадщини (з відміткою, що воно є остаточним), витяг з зареєстрованого акту посвідчення спадщини; УВАГА: якщо сторона, що Продає, набула предмет договору у спадок, то крім рішення суду про встановлення факту набуття спадщини/витягу з зареєстрованого акту посвідчення спадщини, нотаріусу також надається підстава набуття Спадкодавцем,
- номер реєстру прав власності на нерухоме майно (Ksiega Wieczysta),
- попередній договір (якщо такий укладався, наприклад, у письмовій формі),
- документ, який за своїм змістом буде містити інформацію про те, що предмет/предмети договору не знаходиться/не знаходяться у зоні, щодо якої Радою Ґміни було прийнято ухвалу про встановлення території ревіталізації, яка застерігає право першочергової купівлі на користь ґміни, а також що вони не знаходяться в Спеціальній Зоні Ревіталізації (якщо нерухомість розташована у Варшаві, то інформацію з цього питання Ви можете знайти на сайті Міської ради),
- довідка про відсутність заборгованості по платежах, пов’язаних з експлуатацією приміщення,
- довідка про відсутність зареєстрованих осіб у приміщенні,
- інформація щодо свідоцтва про енергетичну ефективність (чи має Продавець такий документ, чи ні?),
- довідка, видана Начальником податкової інспекції, що підтверджує, що придбання звільнене від податку, що належний податок сплачено або податкове зобов’язання вигасло внаслідок закінчення строку давності, якщо об’єкт нерухомості було набуто у спадок чи у зв’язку із набувальною давністю, а з 1 січня 2007 року також набутий, у тому числі, на підставі дарування та безоплатного припинення спільної часткової власності (ст. 19 п. 6 Закону від 28 липня 1983 року про податок на спадщину та дарування),
- якщо відчужуване приміщення обтяжене іпотекою – довідка, видана банком, яка визначає актуальний розмір заборгованості/заява банку, що містить згоду на зняття іпотеки,
- кредитний договір – якщо придбання об’єкта нерухомості здійснюється за рахунок коштів банківського кредиту,
- довідка, видана банком (у порядку ст. 95 Закону від 29 серпня 1997 року “Про банки”) з метою встановлення іпотеки на об’єкті нерухомості, якщо іпотека має бути встановлена в нотаріальному акті.
- У день підписання нотаріального акту необхідно пред’явити нотаріусу оригінали документів.
Перебіг операції з продажу квартири у нотаріуса
- Контакт з нотаріальною конторою: Ви домовляєтеся про зустріч у Нотаріальній конторі Маґдалени Пацули-Зєміньскої на Мокотові у Варшаві. Попередньо обговорюєте деталі угоди та надаєте нотаріусу номер реєстру прав власності на нерухоме майно (Ksiega Wieczysta).
- Підготовка документів: Нотаріус перевіряє правовий статус квартири та інформує Вас, які документи необхідно надати.
- Складання нотаріального акту: Нотаріус готує проект нотаріального акту договору купівлі-продажу квартири.
- Зачитування та підписання акту: У домовлений час сторони угоди зустрічаються у конторі. Нотаріус зачитує акт, роз’яснює сумніви та переконується, що сторони розуміють і приймають всі положення договору. Потім сторони підписують нотаріальний акт.
- Платежі та розрахунки: Оплата здійснюється у строки, встановлені сторонами договору купівлі-продажу. У найпростішому випадку, сплата здійснюється у момент підписання нотаріального акту – покупець передає продавцю узгоджену ціну продажу квартири, а нотаріус стягує належні платежі: нотаріальний збір, судові збори та податки. Вища безпека платежів за нерухомість можлива при застосуванні інституту депозиту нотаріуса.
- Подання заяви на внесення запису до реєстру прав власності на нерухоме майно (Ksiega Wieczysta): Нотаріус зобов’язаний подати до суду, що веде реєстр, заяву на внесення запису про нового власника до реєстру прав власності на нерухоме майно.
- Передача квартири: Після виконання формальностей відбувається передача квартири новому власнику. Зазвичай складається приймально-передавальний акт, що документує стан об’єкта нерухомості на момент передачі.
Витрати на нотаріальне оформлення при продажу квартири 2025
Витрати на нотаріальне оформлення при продажі квартири (вартість нотаріального акту) включають:
- Нотаріальний збір: Винагорода нотаріуса. Максимальний розмір становить половину ставки, визначеної у Розпорядженні Міністра юстиції від 28 червня 2004 року. Наприклад, для квартири вартістю 800 000 злотих, максимальний нотаріальний збір нетто становить 1985 злотих (плюс 23% ПДВ).
- Судовий збір за внесення запису до реєстру прав власності на нерухоме майно (Ksiega Wieczysta): 200 злотих.
- Оплата за витяги з нотаріального акту: 6 злотих нетто за кожну розпочату сторінку.
- Податок на цивільно-правові дії (PCC): 2% від ринкової вартості квартири (існують винятки, наприклад, при купівлі першої квартири).
Увага: Від податку PCC (податку на цивільно-правові дії) передбачено звільнення у випадку купівлі першого житла. Норми передбачають, що у випадку, якщо покупцем є фізична особа або фізичні особи, і жодній з них на день купівлі права на житло або будинок, не przysługuje i przed вказаною датою не przysługiwało, жодне з цих прав або частка у цих правах. Винятком є особи, які на день укладення договору купівлі-продажу мають або до цього дня мали частку у таких правах, але її розмір не перевищує або не перевищував 50%, і ця частка була набута у порядку спадкування. Право на звільнення необхідно заявити нотаріусу перед вчиненням нотаріальних дій.
Хто несе витрати на нотаріальне оформлення?
У випадку сплати податку PCC (податку на цивільно-правові дії) закон визначає, що витрати несе покупець. Так само у випадку судового збору, про що йдеться у положеннях закону про судові витрати у цивільних справах.
При угоді продажу квартири часто виникає питання, хто зобов’язаний покрити витрати на нотаріальне оформлення. Законодавство не регулює це питання, і у цьому питанні панує принцип свободи договору. Сторони самі вирішують, хто з них понесе нотаріальні витрати і в якому розмірі.
На практиці найчастіше зустрічаються такі варіанти:
- Витрати несе покупець: Так буває найчастіше. У цьому випадку саме покупець квартири покриває всі витрати, пов’язані зі складанням нотаріального акту.
- Витрати діляться порівну: Це також часто застосовуване рішення. Сторони угоди можуть домовитися, що поділять витрати на нотаріальне оформлення порівну.
- Витрати несе продавець: Хоча це трапляється рідше, сторони можуть також домовитися, що саме продавець покриє нотаріальні витрати.
Важливо: Незалежно від прийнятого сторонами поділу витрат, нотаріус зобов’язує dokonanie czynności sprzedaży mieszkania od wcześniejszej płatności podatku PCC i opłat sądowych.
Вартість послуг нотаріуса при продажі квартири 2025
За складання нотаріального акту нотаріус стягує нотаріальний збір, розмір якого визначається Розпорядженням Міністра юстиції від 28 червня 2004 року у справі максимальних ставок нотаріального збору (текст єдиний згідно з Оголошенням Міністра юстиції від 11 жовтня 2024 року про оголошення єдиного тексту розпорядження Міністра юстиції у справі максимальних ставок нотаріального збору). При цьому, у випадку продажу квартири застосовується половина ставок, визначених у розпорядженні, що випливає з п. 6 п. 4).
Ось базові ставки:
- 100 злотих – при вартості квартири до 3000 злотих,
- 100 злотих + 3% від надлишку понад 3000 злотих – при вартості квартири понад 3000 до 10 000 злотих,
- 310 злотих + 2% від надлишку понад 10 000 злотих – при вартості квартири понад 10 000 до 30 000 злотих,
- 710 злотих + 1% від надлишку понад 30 000 злотих – при вартості квартири понад 30 000 до 60 000 злотих,
- 1010 злотих + 0,4% від надлишку понад 60 000 злотих – при вартості квартири понад 60 000 злотих до 1 000 000 злотих,
- 4770 злотих + 0,2% від надлишку понад 1 000 000 злотих – при вартості квартири понад 1 000 000 злотих до 2 000 000 злотих,
- 6770 злотих + 0,25% від надлишку понад 2 000 000 злотих, але не більше ніж 10 000 злотих або 7500 злотих (для І податкової групи) – при вартості квартири понад 2 000 000 злотих.
Приклад: розрахунок розміру нотаріального збору для квартири вартістю 800 000 злотих.
Для вартості предмету нотаріальної дії понад 60 000 злотих до 1 000 000 злотих максимальна ставка становить 1010 злотих + 0,4% від надлишку понад 60 000 злотих. У випадку договору купівлі-продажу квартири нотаріус може стягнути максимально половину ставки, що випливає з розпорядження, що випливає з п. 6 п. 4). Отже, для квартири вартістю 800 000 злотих розрахунок буде наступним:
- Надлишок понад 60 000 злотих: 800 000 злотих – 60 000 злотих = 740 000 злотих
- 0,4% від надлишку: 740 000 злотих * 0,004 = 2960 злотих
- Максимальна ставка: 1010 злотих + 2960 злотих = 3970 злотих
- Максимальна ставка для договору купівлі-продажу квартири: 3970 / 2 = 1985 злотих
- До суми нетто нотаріального збору необхідно додати податок на додану вартість (ПДВ) за ставкою 23%.
Податок ПДВ: 1985 * 0,23 = 456,55
Сума брутто нотаріального збору: 1985 + 456,55 = 2441,55 злотих
Додатково нотаріус стягне плату за витяги. Вартість одного витягу становить 6 злотих нетто за кожну розпочату сторінку. Нотаріальний збір обкладається 23% ПДВ.