Продаж квартири у нотаріуса

Плануєте продаж квартири у Варшаві? Дізнайтеся, які документи потрібні для оформлення нотаріального акту купівлі-продажу, скільки коштують послуги нотаріуса на Мокотові та як відбувається ця процедура. Нотаріальна контора Маґдалени Пацули-Зєміньскої надасть Вам повний супровід!

У цій статті:

Продаж квартири – це важливе життєве рішення, яке вимагає не тільки пошуку відповідного покупця, але й виконання ряду юридичних формальностей. Згідно зі ст. 158 Цивільного кодексу, договір, що зобов’язує до перенесення права власності на нерухомість, у тому числі договір купівлі-продажу квартири, повинен бути укладений у формі нотаріального акта. Недотримання цієї форми спричиняє абсолютну недійсність договору. Нотаріальна контора Маґдалени Пацули-Зєміньскої на Мокотові спеціалізується на обслуговуванні операцій на ринку нерухомості у Варшаві.

У подальшій частині статті ми детально розглянемо процедуру оформлення угоди у нотаріуса, перелік документів, необхідних для складання нотаріального акту, а також витрати, пов’язані з продажем квартири.

Sprzedaż mieszkania u notariusza na mokotowie w warszawie

Чому продаж квартири вимагає нотаріального акту?

Згідно зі ст. 158 Цивільного кодексу, договір, що зобов’язує до перенесення права власності на нерухомість, у тому числі продаж квартири, обов’язково вимагає форми нотаріального акту. Відсутність цієї форми спричиняє недійсність договору. Нотаріус стежить за правильністю здійснення операції, дбаючи про інтереси обох сторін. Складання нотаріального акту – це гарантія безпеки та впевненість, що договір відповідає чинному законодавству. Крім того, нотаріус у Варшаві чи іншому місті, зобов’язаний подати заяву на внесення запису до реєстру прав власності на нерухоме майно (Ksiega Wieczysta).

Які документи потрібні для продажу квартири у нотаріуса?

До запланованого терміну укладення договору купівлі-продажу необхідно надати до Нотаріальної контори, у зручний для Вас спосіб, особисто або електронною поштою, наступну інформацію та документи (копії або оригінали):

Персональні дані Продавця/Продавців та Покупця/Покупців:

  • ім’я (якщо у Вас є друге ім’я, його також необхідно вказати) та прізвище,
  • імена батьків,
  • серія, номер та термін дії документу, що посвідчує особу,
  • PESEL,
  • сімейний стан (неодружений/незаміжня, одружений/заміжня, розлучений/розлучена, вдівець/вдова), а якщо Покупець/Продавець перебуває у шлюбі, в якому діє договірний майновий режим – витяг з нотаріального акту, що документує такий майновий договір,
  • адреса проживання (або адреса для кореспонденції),
  • якщо від імені та за дорученням Покупців/Продавців діє уповноважений представник – витяг з нотаріального акту – довіреність разом з персональними даними уповноваженого представника,
  1. визначення ринкової ціни,
  2. визначення способу та терміну/термінів оплати ціни (готівкою чи з використанням кредиту; одноразово чи частинами – необхідно вказати їх кількість та розмір окремих частин),
  3. визначення терміну передачі предмету договору Покупцю/Покупцям;
  4. підстава набуття – наприклад, витяг з нотаріального акту (наприклад, договір купівлі-продажу, договір дарування), рішення суду про встановлення факту набуття спадщини (з відміткою, що воно є остаточним), витяг з зареєстрованого акту посвідчення спадщини; УВАГА: якщо сторона, що Продає, набула предмет договору у спадок, то крім рішення суду про встановлення факту набуття спадщини/витягу з зареєстрованого акту посвідчення спадщини, нотаріусу також надається підстава набуття Спадкодавцем,
  5. номер реєстру прав власності на нерухоме майно (Ksiega Wieczysta),
  6. попередній договір (якщо такий укладався, наприклад, у письмовій формі),
  7. документ, який за своїм змістом буде містити інформацію про те, що предмет/предмети договору не знаходиться/не знаходяться у зоні, щодо якої Радою Ґміни було прийнято ухвалу про встановлення території ревіталізації, яка застерігає право першочергової купівлі на користь ґміни, а також що вони не знаходяться в Спеціальній Зоні Ревіталізації (якщо нерухомість розташована у Варшаві, то інформацію з цього питання Ви можете знайти на сайті Міської ради),
  8. довідка про відсутність заборгованості по платежах, пов’язаних з експлуатацією приміщення,
  9. довідка про відсутність зареєстрованих осіб у приміщенні,
  10. інформація щодо свідоцтва про енергетичну ефективність (чи має Продавець такий документ, чи ні?),
  11. довідка, видана Начальником податкової інспекції, що підтверджує, що придбання звільнене від податку, що належний податок сплачено або податкове зобов’язання вигасло внаслідок закінчення строку давності, якщо об’єкт нерухомості було набуто у спадок чи у зв’язку із набувальною давністю, а з 1 січня 2007 року також набутий, у тому числі, на підставі дарування та безоплатного припинення спільної часткової власності (ст. 19 п. 6 Закону від 28 липня 1983 року про податок на спадщину та дарування),
  12. якщо відчужуване приміщення обтяжене іпотекою – довідка, видана банком, яка визначає актуальний розмір заборгованості/заява банку, що містить згоду на зняття іпотеки,
  13. кредитний договір – якщо придбання об’єкта нерухомості здійснюється за рахунок коштів банківського кредиту,
  14. довідка, видана банком (у порядку ст. 95 Закону від 29 серпня 1997 року “Про банки”) з метою встановлення іпотеки на об’єкті нерухомості, якщо іпотека має бути встановлена в нотаріальному акті.
  15. У день підписання нотаріального акту необхідно пред’явити нотаріусу оригінали документів.

Перебіг операції з продажу квартири у нотаріуса

  1. Контакт з нотаріальною конторою: Ви домовляєтеся про зустріч у Нотаріальній конторі Маґдалени Пацули-Зєміньскої на Мокотові у Варшаві. Попередньо обговорюєте деталі угоди та надаєте нотаріусу номер реєстру прав власності на нерухоме майно (Ksiega Wieczysta).
  2. Підготовка документів: Нотаріус перевіряє правовий статус квартири та інформує Вас, які документи необхідно надати.
  3. Складання нотаріального акту: Нотаріус готує проект нотаріального акту договору купівлі-продажу квартири.
  4. Зачитування та підписання акту: У домовлений час сторони угоди зустрічаються у конторі. Нотаріус зачитує акт, роз’яснює сумніви та переконується, що сторони розуміють і приймають всі положення договору. Потім сторони підписують нотаріальний акт.
  5. Платежі та розрахунки: Оплата здійснюється у строки, встановлені сторонами договору купівлі-продажу. У найпростішому випадку, сплата здійснюється у момент підписання нотаріального акту – покупець передає продавцю узгоджену ціну продажу квартири, а нотаріус стягує належні платежі: нотаріальний збір, судові збори та податки. Вища безпека платежів за нерухомість можлива при застосуванні інституту депозиту нотаріуса.
  6. Подання заяви на внесення запису до реєстру прав власності на нерухоме майно (Ksiega Wieczysta): Нотаріус зобов’язаний подати до суду, що веде реєстр, заяву на внесення запису про нового власника до реєстру прав власності на нерухоме майно.
  7. Передача квартири: Після виконання формальностей відбувається передача квартири новому власнику. Зазвичай складається приймально-передавальний акт, що документує стан об’єкта нерухомості на момент передачі.

Витрати на нотаріальне оформлення при продажу квартири 2025

Витрати на нотаріальне оформлення при продажі квартири (вартість нотаріального акту) включають:

  • Нотаріальний збір: Винагорода нотаріуса. Максимальний розмір становить половину ставки, визначеної у Розпорядженні Міністра юстиції від 28 червня 2004 року. Наприклад, для квартири вартістю 800 000 злотих, максимальний нотаріальний збір нетто становить 1985 злотих (плюс 23% ПДВ).
  • Судовий збір за внесення запису до реєстру прав власності на нерухоме майно (Ksiega Wieczysta): 200 злотих.
  • Оплата за витяги з нотаріального акту: 6 злотих нетто за кожну розпочату сторінку.
  • Податок на цивільно-правові дії (PCC): 2% від ринкової вартості квартири (існують винятки, наприклад, при купівлі першої квартири).

Увага: Від податку PCC (податку на цивільно-правові дії) передбачено звільнення у випадку купівлі першого житла. Норми передбачають, що у випадку, якщо покупцем є фізична особа або фізичні особи, і жодній з них на день купівлі права на житло або будинок, не przysługuje i przed вказаною датою не przysługiwało, жодне з цих прав або частка у цих правах. Винятком є особи, які на день укладення договору купівлі-продажу мають або до цього дня мали частку у таких правах, але її розмір не перевищує або не перевищував 50%, і ця частка була набута у порядку спадкування. Право на звільнення необхідно заявити нотаріусу перед вчиненням нотаріальних дій.

Хто несе витрати на нотаріальне оформлення?

У випадку сплати податку PCC (податку на цивільно-правові дії) закон визначає, що витрати несе покупець. Так само у випадку судового збору, про що йдеться у положеннях закону про судові витрати у цивільних справах.

При угоді продажу квартири часто виникає питання, хто зобов’язаний покрити витрати на нотаріальне оформлення. Законодавство не регулює це питання, і у цьому питанні панує принцип свободи договору. Сторони самі вирішують, хто з них понесе нотаріальні витрати і в якому розмірі.

На практиці найчастіше зустрічаються такі варіанти:

  • Витрати несе покупець: Так буває найчастіше. У цьому випадку саме покупець квартири покриває всі витрати, пов’язані зі складанням нотаріального акту.
  • Витрати діляться порівну: Це також часто застосовуване рішення. Сторони угоди можуть домовитися, що поділять витрати на нотаріальне оформлення порівну.
  • Витрати несе продавець: Хоча це трапляється рідше, сторони можуть також домовитися, що саме продавець покриє нотаріальні витрати.

Важливо: Незалежно від прийнятого сторонами поділу витрат, нотаріус зобов’язує dokonanie czynności sprzedaży mieszkania od wcześniejszej płatności podatku PCC i opłat sądowych.

Вартість послуг нотаріуса при продажі квартири 2025

За складання нотаріального акту нотаріус стягує нотаріальний збір, розмір якого визначається Розпорядженням Міністра юстиції від 28 червня 2004 року у справі максимальних ставок нотаріального збору (текст єдиний згідно з Оголошенням Міністра юстиції від 11 жовтня 2024 року про оголошення єдиного тексту розпорядження Міністра юстиції у справі максимальних ставок нотаріального збору). При цьому, у випадку продажу квартири застосовується половина ставок, визначених у розпорядженні, що випливає з п. 6 п. 4).

Ось базові ставки:

  • 100 злотих – при вартості квартири до 3000 злотих,
  • 100 злотих + 3% від надлишку понад 3000 злотих – при вартості квартири понад 3000 до 10 000 злотих,
  • 310 злотих + 2% від надлишку понад 10 000 злотих – при вартості квартири понад 10 000 до 30 000 злотих,
  • 710 злотих + 1% від надлишку понад 30 000 злотих – при вартості квартири понад 30 000 до 60 000 злотих,
  • 1010 злотих + 0,4% від надлишку понад 60 000 злотих – при вартості квартири понад 60 000 злотих до 1 000 000 злотих,
  • 4770 злотих + 0,2% від надлишку понад 1 000 000 злотих – при вартості квартири понад 1 000 000 злотих до 2 000 000 злотих,
  • 6770 злотих + 0,25% від надлишку понад 2 000 000 злотих, але не більше ніж 10 000 злотих або 7500 злотих (для І податкової групи) – при вартості квартири понад 2 000 000 злотих.

Приклад: розрахунок розміру нотаріального збору для квартири вартістю 800 000 злотих.

Для вартості предмету нотаріальної дії понад 60 000 злотих до 1 000 000 злотих максимальна ставка становить 1010 злотих + 0,4% від надлишку понад 60 000 злотих. У випадку договору купівлі-продажу квартири нотаріус може стягнути максимально половину ставки, що випливає з розпорядження, що випливає з п. 6 п. 4). Отже, для квартири вартістю 800 000 злотих розрахунок буде наступним:

  • Надлишок понад 60 000 злотих: 800 000 злотих – 60 000 злотих = 740 000 злотих
  • 0,4% від надлишку: 740 000 злотих * 0,004 = 2960 злотих
  • Максимальна ставка: 1010 злотих + 2960 злотих = 3970 злотих
  • Максимальна ставка для договору купівлі-продажу квартири: 3970 / 2 = 1985 злотих
  • До суми нетто нотаріального збору необхідно додати податок на додану вартість (ПДВ) за ставкою 23%.

Податок ПДВ: 1985 * 0,23 = 456,55
Сума брутто нотаріального збору: 1985 + 456,55 = 2441,55 злотих

Додатково нотаріус стягне плату за витяги. Вартість одного витягу становить 6 злотих нетто за кожну розпочату сторінку. Нотаріальний збір обкладається 23% ПДВ.