Розглядаєте можливість передачі квартири у формі дарування? Це важливе рішення, яке пов’язане з виконанням ряду юридичних формальностей. Ключовим елементом цього процесу є складання нотаріального акту договору дарування.
Дарування квартири – це не лише акт доброї волі, але й юридична дія, що має певні вимоги. У цій статті ми крок за кроком проведемо Вас через процедуру дарування квартири у формі нотаріального акту. Ви дізнаєтеся, чому форма нотаріального акту є необхідною, які документи потрібно підготувати, та які витрати пов’язані з цією дією. Ми також роз’яснимо питання оподаткування, у тому числі можливість звільнення від сплати податку на спадщину та дарування. Крім того, ми відповімо на найпоширеніші питання, що стосуються дарування квартири, в тому числі ціни нотаріальних послуг.

Що таке договір дарування квартири?
Згідно зі ст. 888 Цивільного кодексу (Закон від 23 квітня 1964 р. – Цивільний кодекс, далі – “ЦК”), договір дарування – це зобов’язання дарувальника безоплатно передати обдаровуваному майно у власність за рахунок свого майна. Іншими словами, дарувальник передає обдаровуваному складову частину свого майна, в даному випадку квартиру, не очікуючи нічого взамін. Дарування є безоплатним правочином, що відрізняє його від договору купівлі-продажу. Найчастіше дарування квартири здійснюється на користь членів найближчої родини, але трапляються також випадки дарування на користь благодійних організацій.
Чи можна скасувати договір дарування квартири?
Розірвання договору дарування квартири після його укладення та оформлення нотаріального акту є складним процесом і можливе лише у виняткових, чітко визначених законом випадках. Недостатньо, щоб дарувальник просто передумав. Повинні бути серйозні підстави, які виправдовують скасування дарування. Такими підставами є:
- груба невдячність обдаровуваного,
- тяжке матеріальне становище дарувальника,
- вади волевиявлення (наприклад, помилка, обман, неправомірна погроза, відсутність усвідомлення або свободи волевиявлення).
Дарування квартири та інші форми передачі права власності:
Дарування квартири – це лише один із варіантів передачі нерухомості. Існують ситуації, коли варто розглянути також договір довічного утримання або спадкування за заповітом, оскільки кожна з цих форм має свої специфічні особливості і може бути більш вигідною залежно від індивідуальної ситуації.
- Договір довічного утримання: На підставі такого договору набувач квартири зобов’язується забезпечити відчужувачу (довічному утримувачу) довічне утримання, у тому числі прийняти його як члена сім’ї, забезпечувати харчуванням, одягом, доглядом (ст. 908 ЦК).
- Спадкування за заповітом: У цьому випадку квартира переходить до спадкоємця лише після смерті спадкодавця, відповідно до його волі, вираженої у заповіті.
Коли яка форма є більш вигідною?
- Дарування: Може бути хорошим рішенням, коли дарувальник хоче передати квартиру за життя, не очікуючи нічого взамін, і впевнений у своєму рішенні. Це часто застосовується при передачі майна дітям чи іншим близьким особам. У разі обдарування найближчих родичів, ця операція звільняється від сплати податку на спадщину та дарування, що може бути додатковою перевагою.
- Договір довічного утримання: Цю форму передачі квартири варто розглянути, коли відчужувач хоче забезпечити собі довічне утримання та догляд в обмін на передачу квартири. Це гарне рішення для людей похилого віку, які не впевнені, чи родина доглядатиме за ними в майбутньому.
- Спадкування за заповітом: Підходить, коли спадкодавець хоче зберегти повний контроль над квартироюдо кінця життя і мати можливість змінити своє рішення у майбутньому. Це також гарне рішення, коли є бажання чітко визначити, хто і в якій частці має отримати нерухомість після його смерті.
Як оформити нотаріальний акт дарування квартири?
Дарування квартири в обов’язковому порядку вимагає форми нотаріального акту. Це прямо випливає зі ст. 158 ЦК, яка накладає обов’язок дотримання форми нотаріального акту для договорів, що зобов’язують до перенесення права власності на нерухомість, а також для договорів, що переносять право власності на нерухомість на виконання попереднього зобов’язання. Відсутність цієї форми робить правочин недійсним. Тому візит до нотаріальної контори є необхідним. У Нотаріальній конторі Маґдалени Пацули-Зєміньскої на Мокотові у Варшаві ми дбаємо про те, щоб весь процес проходив чітко та комфортно.
Процедура оформлення нотаріального акту дарування квартири:
- Контакт з нотаріальною конторою: Ви зв’язуєтеся з нами телефоном, електронною поштою або особисто, домовляєтеся про зустріч, надаючи основну інформацію про квартиру (включаючи номер реєстру прав власності на нерухоме майно (Ksiega Wieczysta)) та сторони дарування.
- Підготовка документів: Нотаріус інформує Вас про документи, які необхідно надати до нотаріальної контори.
- Складання нотаріального акту: На підставі наданих документів нотаріус готує проект нотаріального акту дарування квартири.
- Зачитування та підписання акту: У домовлений час дарувальник та обдаровуваний зустрічаються у конторі. Нотаріус зачитує нотаріальний акт, роз’яснює сумніви та переконується, що сторони розуміють зміст договору. Потім сторони та нотаріус підписують нотаріальний акт.
- Внесення запису до реєстру прав власності на нерухоме майно (Ksiega Wieczysta): Після підписання акту нотаріус подає заяву до суду, який веде реєстр, про внесення запису про обдаровуваного як нового власника квартири.
Переоформлення квартири на дитину – Дарування неповнолітньому
Багато батьків вирішують переоформити квартиру на дитину, здійснюючи дарування нерухомості. Дитина, як неповнолітня особа, має правоздатність і може бути власником майна. Проте, її законні представники (зазвичай батьки) мають обмеження у вільному управлінні цим майном.
Згідно зі ст. 101 § 3 Сімейного та опікунського кодексу, батьки не можуть без дозволу опікунського судуздійснювати дії, що виходять за межі звичайного управління, або давати згоду на здійснення таких дій дитиною. Прийняття дарування квартири, обтяженої зобов’язаннями, є такою дією.
Коли згода опікунського суду не потрібна?
Батьки можуть без дозволу опікунського суду набувати для неповнолітньої дитини нерухомість на підставі договору дарування, якщо квартира є вільною від зобов’язань перед дарувальником або третіми особами. Якщо дарування не пов’язане з жодними боргами, обтяженнями (наприклад, іпотекою) чи іншими фінансовими зобов’язаннями, згода суду не потрібна.
Дарування квартири з обтяженнями:
Якщо подарована квартира обтяжена, батьки неповнолітнього повинні звернутися до опікунського суду з заявою про надання дозволу на прийняття дару. Суд оцінить, чи є це вигідним для дитини.
Документи для нотаріуса при даруванні квартири, що є окремою нерухомістю:
Перед запланованим терміном укладення договору дарування необхідно надати до Нотаріальної контори, у зручний для Вас спосіб, особисто або електронною поштою, наступну інформацію та документи (копії або оригінали):
- Персональні дані Дарувальника/Дарувальників та Обдаровуваного/Обдаровуваних:
- ім’я (якщо у Вас є друге ім’я, його також необхідно вказати) та прізвище,
- імена батьків,
- серія, номер та термін дії документа, що посвідчує особу,
- PESEL,
- сімейний стан (неодружений/незаміжня, одружений/заміжня, розлучений/розлучена, вдівець/вдова), а якщо Сторони договору дарування перебувають у шлюбі, в якому діє договірний майновий режим, – витяг з нотаріального акту, що документує такий майновий договір,
- адреса проживання (або адреса для кореспонденції),
- якщо від імені та за дорученням Сторін договору дарування діє уповноважений представник – витяг з нотаріального акту – довіреність разом з персональними даними уповноваженого представника,
- підстава набуття – наприклад, витяг з нотаріального акту (наприклад, договір купівлі-продажу, договір дарування), рішення суду про встановлення факту набуття спадщини (з відміткою, що воно є остаточним), витяг з зареєстрованого акту посвідчення спадщини,
- номер реєстру прав власності на нерухоме майно (Ksiega Wieczysta),
- скорочений витяг з акту цивільного стану Обдаровуваного, що підтверджує родинний зв’язок/споріднення (наприклад, скорочений витяг з акту про народження, скорочений витяг з акту про шлюб),
- визначення вартості предмету дарування (ринкова вартість),
- довідка, видана Начальником податкової інспекції, що підтверджує, що придбання звільнене від податку, що належний податок сплачено або податкове зобов’язання вигасло внаслідок закінчення строку давності, якщо об’єкт нерухомості було набуто у спадок чи у зв’язку із набувальною давністю, а з 1 січня 2007 року також набутий на підставі, у тому числі, дарування та безоплатного припинення спільної часткової власності (ст. 19 п. 6 Закону від 28 липня 1983 року про податок на спадщину та дарування).
У день підписання нотаріального акту необхідно пред’явити нотаріусу оригінали документів.
Документи для нотаріуса при даруванні spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (кооперативного права власності на житло):
Перед запланованим терміном укладення договору дарування необхідно надати до Нотаріальної контори, у зручний для Вас спосіб, особисто або електронною поштою, наступну інформацію та документи (копії або оригінали):
- Персональні дані Дарувальника/Дарувальників та Обдаровуваного/Обдаровуваних:
- ім’я (якщо у Вас є друге ім’я, його також необхідно вказати) та прізвище,
- імена батьків,
- серія, номер та термін дії документа, що посвідчує особу,
- PESEL,
- сімейний стан (неодружений/незаміжня, одружений/заміжня, розлучений/розлучена, вдівець/вдова), а якщо Сторони договору дарування перебувають у шлюбі, в якому діє договірний майновий режим, – витяг з нотаріального акту, що документує такий майновий договір,
- адреса проживання (або адреса для кореспонденції),
- якщо від імені та за дорученням Сторін договору дарування діє уповноважений представник – витяг з нотаріального акту – довіреність разом з персональними даними уповноваженого представника,
- довідка з кооперативу, у житловому фонді якого знаходиться дане приміщення, про те, кому przysługuje prawo do lokalu (належить право на приміщення),
- підстава набуття – наприклад, витяг з нотаріального акту (наприклад, договір купівлі-продажу, договір дарування), рішення суду про встановлення факту набуття спадщини (з відміткою, що воно є остаточним), витяг з зареєстрованого акту посвідчення спадщини, договір про перетворення spółdzielczego lokatorskiego prawa (кооперативного права найму) у spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (кооперативне право власності на житло), ордер,
- номер реєстру прав власності на нерухоме майно (Ksiega Wieczysta), якщо для цього права він ведеться,
- скорочені витяги з актів цивільного стану Дарувальника та Обдаровуваного, що підтверджують їх родинний зв’язок/споріднення (наприклад, скорочений витяг з акту про народження, скорочений витяг з акту про шлюб),
- визначення вартості предмету дарування (ринкова вартість),
- довідка, видана Начальником податкової інспекції, що підтверджує, що придбання звільнене від податку, що належний податок сплачено або податкове зобов’язання вигасло внаслідок закінчення строку давності, якщо об’єкт нерухомості було набуто у спадок чи у зв’язку із набувальною давністю, а з 1 січня 2007 року також набутий на підставі, у тому числі, дарування та безоплатного припинення спільної часткової власності (ст. 19 п. 6 Закону від 28 липня 1983 року про податок на спадщину та дарування).
У день підписання нотаріального акту необхідно пред’явити нотаріусу оригінали документів.
Податок на спадщину та дарування при даруванні квартири:
Розмір податків, що випливають з дарування квартири, регулюється положеннями Закону від 28 липня 1983 року про податок на спадщину та дарування. Згідно з цими положеннями, дарування нерухомості підлягає прогресивному оподаткуванню, розмір якого залежить від ринкової вартості квартири та від ступеня споріднення сторін дарування. Цей податок у випадку дарування на користь найближчих родичів скасовано.
Так само, як і у випадку податку на цивільно-правові дії, основою для розрахунку податку на дарування є ринкова вартість нерухомості, яка підлягає перевірці працівниками податкової інспекції.
Закон встановлює 3 податкові групи та т.зв. “0” групу:
- I група – чоловік/дружина, zstępni (низхідні), wstępni (висхідні), pasierb (пасинок/пасербиця), zięć (зять), synowa (невістка), rodzeństwo (рідні брати і сестри), ojczym (вітчим), macocha (мачуха), teściowie (тесть, теща);
- II група – zstępni rodzeństwa (низхідні братів і сестер), rodzeństwo rodziców (рідні брати і сестри батьків), zstępni i małżonkowie pasierbów (низхідні та подружжя пасинків/пасербиць), małżonkowie rodzeństwa (подружжя братів і сестер), rodzeństwo małżonków (брати і сестри подружжя), małżonkowie rodzeństwa małżonków (подружжя братів і сестер подружжя), małżonkowie innych zstępnych (подружжя інших низхідних);
- III група – інші набувачі.
- група 0 – повне звільнення від податку, яке охоплює дарування на користь чоловіка/дружини, zstępnego (низхідного) (діти, онуки, правнуки), wstępnego (висхідного) (батьки, дідусі, бабусі, прадідусі, прабабусі), pasierba (пасинка/пасербиці), rodzeństwa (рідних братів і сестер), ojczyma (вітчима) або macochy (мачухи); звільнення регулюється ст. 4a Закону.
Ставки податку у випадку дарування квартири, залежно від приналежності до певної податкової групи,
Stawki podatku w przypadku darowizny mieszkania w zależności od przynależności do określonej grupy podatkowej wynoszą:
Суми надлишку в злотих | Податок | |
---|---|---|
понад | до | |
1) від набувачів з І групи | ||
– | 10 278 | 3% |
10 278 | 20 556 | 308 зл 30 гр і 5% від надлишку понад 10 278 зл |
20 556 | 822 зл 20 гр i 7% надлишку понад 20 556 зл | |
2) від набувачів з ІI групи | ||
10 278 | 7% | |
10 278 | 20 556 | 719 зл 50 гр i 9% від надлишку понад 10 278 зл |
20 556 | 1644 зл 50 гр i 12% від надлишку понад 20 556 зл | |
3) oвід набувачів з ІII групи | ||
10 278 | 12% | |
10 278 | 20 556 | 1233 зл 40 гр i 16% від надлишку понад 10 278 зл |
20 556 | 2877 зл 90 гр i 20% від надлишку понад 20 556 зл |
Дарування квартири – нотаріальні витрати:
З чого складається вартість нотаріального акту дарування квартири (ціна)?
- Нотаріальний збір: Винагорода нотаріуса, максимальний розмір якої визначається Розпорядженням Міністра юстиції від 28 червня 2004 року у справі максимальних ставок нотаріального збору. Розмір збору залежить від вартості квартири. Наприклад, для квартири вартістю 400 000 злотих, максимальний нотаріальний збір при даруванні spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (кооперативного права власності на житло) становитиме 1185 злотих нетто (половина базової ставки).
- Оплата за подання заяви про внесення запису до реєстру прав власності на нерухоме майно (Ksiega Wieczysta): 200 злотих (судовий збір згідно з законом від 28 липня 2005 року про судові витрати у цивільних справах).
- Оплата за витяги з нотаріального акту: 6 злотих нетто за кожну розпочату сторінку.
- Податок на спадщину та дарування: Його розмір залежить від вартості квартири та ступеня споріднення між дарувальником та обдаровуваним. У випадку дарування на користь найближчої родини (т.зв. група “0”, що охоплює подружжя, zstępnych (низхідних), wstępnych (висхідних), pasierba (пасинка/пасербицю), rodzeństwo (рідних братів і сестер), ojczyma (вітчима) і macochę (мачуху)) діє звільнення від податку, за умови виконання зобов’язань, що випливають з положень закону від 28 липня 1983 р. про податок на спадщину та дарування.
Вартість послуг нотаріуса при даруванні квартири 2025
За складання нотаріального акту нотаріус стягує нотаріальний збір, розмір якого визначається Розпорядженням Міністра юстиції від 28 червня 2004 року у справі максимальних ставок нотаріального збору (Розпорядження) (єдиний текст згідно з Оголошенням Міністра юстиції від 11 жовтня 2024 року про оголошення єдиного тексту розпорядження Міністра юстиції у справі максимальних ставок нотаріального збору).
У випадку дарування квартири, що є spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego (кооперативним правом власності на житло), застосовується половина базової ставки нотаріального збору. В інших випадках дарування квартир діють наступні базові ставки:
- 100 злотих при вартості квартири до 3000 злотих,
- 100 злотих + 3% від надлишку понад 3000 злотих при вартості квартири понад 3000 до 10 000 злотих,
- 310 злотих + 2% від надлишку понад 10 000 злотих при вартості квартири понад 10 000 до 30 000 злотих,
- 710 злотих + 1% від надлишку понад 30 000 злотих при вартості квартири понад 30 000 до 60 000 злотих,
- 1010 злотих + 0,4% від надлишку понад 60 000 злотих при вартості квартири понад 60 000 злотих до 1 000 000 злотих,
- 4770 злотих + 0,2% від надлишку понад 1 000 000 злотих при вартості квартири понад 1 000 000 злотих до 2 000 000 злотих,
- 6770 злотих + 0,25% від надлишку понад 2 000 000 злотих, але не більше ніж 10 000 злотих або 7500 злотих (для І податкової групи) при вартості квартири понад 2 000 000 злотих.
Приклад: розрахунок розміру нотаріального збору для дарування квартири вартістю 800 000 злотих. Для вартості предмету нотаріальної дії понад 60 000 злотих до 1 000 000 злотих максимальна ставка становить 1010 злотих + 0,4% від надлишку понад 60 000 злотих. У випадку договору дарування квартири, що є окремою нерухомістю, нотаріус може стягнути повну ставку, що випливає з розпорядження. У випадку дарування квартири, що є spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego (кооперативним правом власності на житло), нотаріус може стягнути максимально половину ставки, що випливає з розпорядження, що випливає з п. 6 п. 4) розпорядження. Отже, для квартири вартістю 800 000 злотих максимальний розмір нотаріального збору становитиме:
- Надлишок понад 60 000 злотих: 800 000 злотих – 60 000 злотих = 740 000 злотих
- 0,4% від надлишку: 740 000 злотих * 0,004 = 2960 злотих
- Максимальна ставка: 1010 злотих + 2960 злотих = 3970 злотих
Якщо предметом дарування є spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (кооперативне право власності на житло), то максимальний нотаріальний збір становитиме 3970 / 2 = 1985 злотих нетто.
Додатково нотаріус стягне плату за витяги. Вартість одного витягу становить 6 злотих нетто за кожну розпочату сторінку. Нотаріальний збір обкладається 23% ПДВ.